قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم آن

در صورتی که صاحب یک ملک کلنگی و یا صاحب زمین سرمایه لازم برای ساخت آپارتمان جدید را نداشته باشد، میتواند با کمک سرمایه‌داران به عنوان سازنده به ساخت آپارتمان بپردازد و در آپارتمان جدید با او شریک شود. حال برای اینکه روابط بین آنها به درستی تنظیم شود و از بروز اختلاف و مشکل در آینده جلوگیری شود، معمولا قراردادی تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت بین آنها منعقد می‌شود. حال بهتر است ببینیم که نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت به چه شکل است و به چه نکاتی باید پیرامون آن توجه شود.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

یکی از انواع قراردادهای مهم در حوزه املاک، قرارداد مشارکت در ساخت است. این عقد از جمله قراردادهای خصوصی است که از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است. قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت است که طی آن سازنده پرداخت هزینه‌های لازم برای ساخت آپارتمان را بر عهده می‌گیرد. در واقع طی این قرارداد، مالک ملک خود را به سازنده داده تا با هزینه‌های او ساخته شود. سازنده هم متعهد می‌شود تا زمانی که خانه جدید را به مالک تحویل دهد، یک منزل برای او اجاره کرده و اجاره بهای آن را بپردازد. از آنجایی که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به دقت زیادی نیاز دارد، باید پیش از تنظیم آن به موارد و نکاتی توجه گردد. در این رابطه هم میتوان به موارد زیر اشاره کرد:

• ملک مورد نظر باید دارای سند رسمی و معتبر باشد.
• قرارداد باید بین سازنده و مالک رسمی ملک یا شخصی که از طرف مالک وکالت قانونی دارد منعقد شود.
• در حین انعقاد این قرارداد، باید مشخصات هویتی شخصی که قرار است با او معامله شود به خوبی چک گردد.
• در صورتی که ملک از نوع ورثه‌ای بوده و هنوز تقسیم آن صورت نگرفته است، باید تمام وراث حضور داشته باشند و جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت موافقت خود را اعلام کنند. چرا که این قبیل املاک از نوع ملک مشاعی محسوب می‌شوند و رضایت طرفین در آنها اهمیت دارد.

نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت به چه صورت است؟

قرارداد مشارکت در ساخت همچون هر قرارداد دیگری دارای یک سری بند و مفاد است که باید تمامی آنها به درستی درج شوند. در این بخش به اطلاعات لازم در قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می‌کنیم:

• مشخصات طرفین قرارداد

در بخش مشخصات و اطلاعات طرفین قرارداد، باید اطلاعات طرف اول به عنوان مالک و طرف دوم به عنوان مجری و سازنده درج شود. اطلاعاتی از قبیل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس پستی و شماره تلفن از جمله اطلاعات لازم است که باید در بخش مشخصات درج شوند. در همینجا بهتر است اشاره شود که بسیار پیش آمده که افراد با جعل هویت اقدام به عقد قرارداد کرده‌اند. از این رو حتما باید از اطلاعات هویتی افراد به خوبی اطمینان حاصل شود.

• موضوع قرارداد

در هر قراردادی باید موضوع و عنوان آن به شکل صریح و صحیحی ذکر شود. برای مثال موضوع قراردادی عبارت است از مشارکت در ساخت 100 سهم/ 6 دانگ. این موضوع نشانگر این است که سازنده متعهد است که کل ملک را طبق ضوابط با حداکثر بنای مجاز و با متراژ پروانه صادره از سوی شهرداری و دیگر جزئیات بسازد.

• مشخصات ملک

از دیگر بندهای لازم در قرارداد مشارکت در ساخت باید به بخش مشخصات ملک اشاره شود. در این بخش باید به شماره چاپی در سند مالکیت، پلاک ثبتی، متراژ و غیره اشاره شود. اطلاعات درج شده در این بخش باید کاملا صحیح باشد و هیچ اشتباهی در درج آنها صورت نگیرد.

• ارزش ملک

این یعنی در قرارداد اشاره شود که ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد، معادل با مبلغ خاصی است که مورد قبول طرفین واقع شده است.

• مشخصات سازه جدید

در رابطه با مشخصات ساختمان جدید هم باید در قرارداد مشارکت در ساخت صحبت شود. این یعنی باید به تعداد طبقات، تعداد واحد، متراژ حدودی واحدها، شرایط پارکینگ، انباری و دیگر فضاهای مورد توافق اشاره شود.

• محل انجام قرارداد

در رابطه با محل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هم معمولا صحبت می‌شود. این یعنی در یکی از بندهای قرارداد باید به آدرس دفتر کار و شماره تلفن محلی که قرارداد در آنجا منعقد شده است، اشاره شود.

• وظایف و تعهدات طرف اول قرارداد (مالک)

این بخش نیاز به جزئیات زیادی دارد که بهتر است توسط افراد حرفه‌ای تنظیم و نگارش شود. در این بخش باید به موضوعاتی چون تسلیم زمین به شریک برای شروع عملیات ساختمانی تا تاریخ مورد نظر اشاره شود. حال در صورتی که مالک به موضوعات مندرج در این بخش توجهی نکند، باید ملزم به پرداخت وجه التزامی بابت تخلف گردد.

• وظایف و تعهدات طرف دوم قرارداد (شریک و سازنده)

این بخش به شرح وظایف و تعهدات شخص مجری و سازنده ارتباط دارد و باید کلیه بخش‌های آن به خوبی مطالعه و تکمیل گردد. از جمله تعهدات هم میتوان به اخذ پروانه ساخت و سایر مجوزها، پرداخت کلیه هزینه‌های جواز ساخت و تحویل آپارتمانها در زمان مقرر اشاره کرد.

• نسبت سهم طرفین

از دیگر موضوعات مهمی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن اشاره شود، نسبت سهم طرفین است. در اصطلاح به سهم هر یک از طرفین، سهم الشرکه می‌گویند که در قرارداد مشارکت در ساخت باید سهم مالک از کل ملک به درستی مشخص شود. معمولا نسبت سهم در این عقد به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده و مجری است. اما این موضوع بیشتر توافقی است و میتواند برای شخصی کمتر یا بیشتر از این حد در نظر گرفته شود.

به جز موارد اشاره شده، موارد دیگری هم هستند که معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت درج می‌گردد. این موارد عبارتند از آثار قرارداد، هزینه‌های پروژه، زمان بندی و مدت قرارداد، جریمه تاخیر، ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت، لیست مصالح مورد استفاده، کیفیت و زمان پیش فروش، مسئولیت دعاوی حقوقی، نظارت بر پروژه، اضافه بنا، شروط ضمن قرارداد، موارد فسخ قرارداد، مرجع حل اختلاف و اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد. از جمله مدارک لازم برای مشارکت در ساخت هم باید به مدارک شناسایی طرفین، سند مالکیت، بنچاق، وکالت نامه وکیل و برگه انحصار وراثت در صورت نیاز اشاره کرد.

متمم قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

منظور از متمم قرارداد بخش‌هایی است که بر اساس ضرورت، بعدا به متن اصلی حقوقی قرارداد اضافه می‌شود. مفاد متمم قرارداد مشارکت در ساخت هم باید با توافق طرفین تنظیم شوند و هر دو طرف نسبت به آن رضایت داشته باشند. در صورتی که به اضافه کردن بخش‌هایی در قرارداد نیاز باشد و تنظیم متمم قرارداد صورت نگیرد، بعدا مشکلاتی ایجاد شده و نتایج مورد نظر طرفین از آن حاصل نمی‌شود.

چند نکته برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

• جهت محاسبه میزان مشارکت و درصد سود طرفین، تغییرات قیمت مسکن در بازار و نرخ تورم در نظر گرفته شود.
• در ابتدا باید حتما ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه محاسبه شود. در این زمان از فرمول‌های ویژه برای محاسبه سود و ارزش ملک استفاده میشود.
• پیش از شروع پروژه، شرکت سازنده یک وجه بلاعوض را به مالک ملک پرداخت کرده تا بتواند در حین انجام پروژه، محل اسکانی را برای خود در نظر بگیرد.
• در قراردادهای مشارکت در ساخت، باید حتما وظایف و مسئولیت‌های طرفین به دقت ذکر شود.
• بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده شود تا امکان پیگیری برای مشکلات احتمالی در آینده فراهم باشد.
• در صورتی که زمان قرارداد مشارکت در ساخت به اتمام رسیده و پروژه ساخت و ساز تمام نشده باشد، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت وجود نخواهد داشت. مگر اینکه قبلا در این رابطه در قرارداد صحبت شده باشد.

جمع بندی

در این مطلب راجع به شرایط قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم پیرامون آن صحبت کردیم. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به توجه به نکات و اطلاعاتی دارد که بهتر است برای آن از افراد متخصص در این امر کمک گرفته شود.